Comprou ou vendeu imóvel? Aprenda como fazer cálculo ITBI

Cálculo ITBI
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Entender o que é e aprender a fazer o cálculo ITBI é importante para que você não seja pego de surpresa.

Não pense que ao comprar um imóvel você vai pagar apenas o valor negociado com o vendedor. Além do valor da propriedade que você deseja adquirir, você também deverá pagar alguns impostos e taxas cartorárias.

No artigo, “Custos, Taxas e Impostos Que Vão Além do Valor de Compra do Imóvel” você vai descobrir quais são os demais impostos estão envolvidos na compra e venda de imóveis.

Entre estas taxas está o famoso valor do ITBI, que é a sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, realizada “inter vivos”, por ato oneroso, que deve ser pago ao município onde está situado o imóvel.

Calma! Nós vamos explicar cada trecho do que acabamos de descrever acima, para que você possa, efetivamente, entender o cálculo ITBI.

  • Ato oneroso: O ato é oneroso por produzir vantagens e obrigações para todas as partes envolvidas, tendo como exemplo típico a compra e venda de um bem. Sendo assim, esse imposto não é cobrado no caso de doações.
  • “Inter vivos”: significa que o negócio é realizado entre pessoas vivas, ou seja, o cálculo ITBI não é realizado em transmissões por herança.

Como citado, o imposto é devido à prefeitura do município no qual você estiver realizando a negociação do imóvel.

Este imposto é cobrado todas às vezes que o imóvel troca de propriedade. Portanto, para que você não seja pego de surpresa, vamos te ajudar com algumas informações sobre como calcular ITBI, que serão úteis neste momento importante que é a compra de um imóvel.

Para que serve o ITBI?

O cálculo ITBI é imprescindível para que você consiga, junto ao cartório de registro da sua cidade ou região, completar legalmente a compra e venda de um apartamento, terreno, casa, loja e imóveis, em geral.

O andamento do processo dentro do cartório só se completa com o comprovante de pagamento do ITBI pela parte compradora.

Cada prefeitura destina os valores do imposto conforme suas necessidades e inclusive também têm liberdade para definir o valor do ITBI, a ser cobrado.

Portanto, é de suma importância conferir antes de concluir a compra, como é feito o cálculo ITBI e qual o valor cobrado na prefeitura da sua cidade.

A legislação federal não especifica de quem é a responsabilidade do pagamento deste imposto, se é do vendedor ou comprador, porém, tradicionalmente o comprador é quem realiza o pagamento.

Algumas prefeituras já possuem regulamento em que especificam que o pagamento fique a cargo do comprador. Evitando assim maiores discussões.

Leia também: “Como fazer a escritura de um imóvel

Cálculo do ITBI: qual o valor do imposto?

O cálculo ITBI é feito em porcentagem e varia de acordo com cada cidade e prefeitura.

Normalmente o valor do ITBI varia de 2% a 3% do valor do imóvel, na maioria das capitais.

Como falamos anteriormente, por se tratar de um valor municipal, cada prefeitura tem autonomia para definir seus valores e inclusive dar isenções e descontos de acordo com seus objetivos, com a cobrança de suas alíquotas.

Além disso, beneficiários de programas de habitação do Governo Federal como, por exemplo o “Minha Casa Minha Vida”, podem receber abatimentos significativos no valor do ITBI.

O cálculo ITBI é feito em cima do valor referencial de venda, em alguns casos o valor de registro, em outros sobre o valor avaliado por um técnico da prefeitura. Novamente é preciso reforçar que cada prefeitura tem sua forma de trabalhar e precificar o imposto.

Como calcular o ITBI de um imóvel?

Para você ter acesso ao valor exato, precisa saber qual é a base de cálculo que sua prefeitura vai usar. No próprio site da prefeitura de sua cidade você encontrará a base de cálculo usada e a porcentagem para o cálculo.

Você deve multiplicar, então, o valor do imóvel pela porcentagem cobrada em seu município.

Para exemplos práticos vamos atribuir o valor de R$200.000,00 a um imóvel e a taxa de 3% de ITBI da prefeitura da cidade “X”. Dessa forma o cálculo ITBI será:

R$200.000 x 0,03 = R$6.000

Portanto o comprador do imóvel no valor de R$200.000 irá pagar R$6.000 de imposto para que ele consiga, junto ao cartório de registro de imóveis, a lavratura de sua escritura bem como seu registro.

Como é o cálculo do ITBI em SP?

O ITBI em São Paulo deve ser pago pelo adquirente, ou seja, no caso mais comum, que é a compra e venda de um imóvel, quem deve recolher o imposto é o comprador.

Desde 2015 o cálculo do ITBI em SP passou de 2% para 3% e incide tanto para imóveis financiados quanto para imóveis sem financiamento.

Dessa forma, a maneira de como calcular o ITBI de um imóvel financiado é a mesma e o valor do ITBI deve ser pago em uma única parcela.

Após o cálculo do ITBI, em SP o atraso no pagamento gera a incidência de juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor do imposto, limitada a 20%, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.

O ITBI somente poderá ser parcelado quando houver auto de infração, emitido pelo município, que constate a falta de pagamento do imposto. Nesse caso, porém, incidirão juros de 1% ao mês e multa de 50% sobre o valor do imposto devido.

A base de cálculo do ITBI em SP será o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência, fornecido pela Prefeitura, de acordo com o Decreto nº 51.627/2010 e a Lei nº 11.154/1991.

São Paulo também oferece descontos e isenções para primeira compra em algumas faixas do programa “Minha Casa Minha Vida” e financiamentos oriundos de unidade habitacional financiada pelo Fundo Municipal de Habitação.

Como calcular o ITBI no Rio de Janeiro

Se você quer morar no Rio de Janeiro, saiba que o percentual do ITBI RJ também passou para 3% e assim como em outras cidades a forma de como calcular o ITBI de um imóvel financiado é a mesma do que para um imóvel não financiado. O imposto incide sobre os dois.

A base de cálculo do ITBI no Rio de Janeiro é o valor venal do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão.

O cálculo ITBI no RJ corresponde a 3% do valor de mercado do imóvel, ou do valor declarado, sendo usado, o valor mais alto.

Nas hipóteses em que a autoridade fiscal não concorda com o valor declarado pelo contribuinte para a transação, o imposto é lançado arbitrariamente da base de cálculo. O arbitramento é feito a partir de critérios tecnicamente reconhecidos para calcular o valor de um imóvel.

Caso discorde do valor arbitrado, é possível iniciar procedimento de impugnação no prazo de até 30 dias após a ciência do lançamento e antes de efetuar o pagamento.

Vale lembrar que o carnê do IPTU não serve como base de cálculo ITBI.

Gostou do nosso post sobre o cálculo ITBI e das dicas para se planejar antes da compra de um imóvel? Conta pra gente nos comentários!

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