O que é e como funciona um consórcio imobiliário

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A ideia de comprar um imóvel está começando a chamar sua atenção, mas você quer entender melhor todas as opções para fazer uma compra de forma que ela caiba no seu bolso, certo? Saber mais sobre consórcio imobiliário e como ele funciona é uma das formas de começar a se familiarizar com o assunto.

Se você não está com pressa para se mudar o consórcio imobiliário pode ser uma alternativa. Na comparação de 2017-2018, de acordo com a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcio (ABAC), a modalidade de crédito avançou 7,3%. Hoje, existem 850 mil participantes de consórcios em todo país.

Neste artigo vamos explicar tudo sobre consórcio imobiliário: o que é e como funciona essa modalidade de crédito.

O que é consórcio imobiliário?

O consórcio é uma opção de crédito imobiliário para quem não tem pressa em se mudar, mas quer um incentivo para poupar.

O consórcio imobiliário é formado quando um grupo de pessoas se reúne para arrecadar determinada quantia durante um certo período. Todos os meses, os participantes contribuem com um valor pré-definido, criando uma espécie de poupança conjunta.

Todo mês, até o final do período estipulado, uma ou mais pessoas são sorteadas e recebem a quantia necessária para comprar seu imóvel. Este valor é estabelecido na criação do grupo.

Consórcio imobiliário vs. financiamento

A vantagem principal do consórcio imobiliário sobre o financiamento é que, na maioria das vezes, o valor desembolsado por mês nas parcelas é menor do que nos empréstimos bancários.

Em contrapartida, no financiamento você já sai com a quantia total em mãos, e no consórcio imobiliário precisa esperar até ser sorteado ou vencer um lance para ter acesso ao dinheiro para a compra – o que depende de vários fatores.

Em termos de risco de inadimplência, a situação pode afetar ambos os casos. Por isso, o compromisso e o planejamento financeiro pessoal nos dois casos é fundamental para não criar dívidas e acumular juros.

No financiamento, você pode comprometer sua disponibilidade de créditos no mercado, pagar juros altos e prejudicar todo o planejamento inicial. No consórcio imobiliário, uma pessoa pode prejudicar o grupo interno se ficar inadimplente.

Dessa forma, independente de qual você optar para comprar um imóvel tenha em mente que terá que comprometer parte da sua renda e se planejar para não aumentar seus gastos e comprometer as parcelas.

Entendida essa primeira parte, vamos explicar a seguir o passo a passo de como funciona um consórcio imobiliário.

Prepara-se para a mudança e confira 7 dicas de como organizar uma mudança sem erros, neste outro artigo do nosso blog.

Passo a passo: como funciona consórcio imobiliário

Passo #1: buscar uma administradora

A primeira coisa que você precisa ter em mente para entender como funciona um consórcio imobiliário, é que não é qualquer empresa que pode realizá-lo.

No Brasil, o Banco Central (BC) é o órgão responsável por fiscalizar e autorizar administradoras de consórcios dentro da modalidade.

Antes de sair de casa, pesquise quais são as empresas habilitadas e regularizadas para funcionar junto ao BC. Neste link você pode pesquisar se as empresas que você conhece ou que foram indicadas são confiáveis. Basta fornecer o CNPJ, nome da instituição, nome do segmento ou endereço da instituição financeira.

Outra função útil que o Banco Central oferece é uma lista com o ranking das administradoras com maior número de reclamações. Assim você não cai nas mãos de empresas que não zelam pelo bom relacionamento com o cliente.

Por isso, é tão importante fazer a escolha pela melhor administradora para que seu consórcio imobiliário corra com tranquilidade.

Desconfie daquelas que prometem um resgate muito rápido. A lógica do consórcio é clara: você é contemplado quando é sorteado ou quando der o lance maior.

Para encontrar a administradora ideal, tenha em mente o valor do imóvel que você gostaria de comprar. Por exemplo, você está interessado em um apartamento que custa R$ 600.000.

Então deve procurar administradoras que façam consórcios imobiliários com esse nível de investimento.

E lembre-se: quanto maior o valor, maiores serão as parcelas mensais. Por isso, faça seu planejamento financeiro para ter certeza de que caberá no seu bolso antes de se comprometer.

Fique atento também às regras do contrato da administradora e entenda todas as taxas, porque são cobradas etc. Em seu site, a ABAC fez uma simulação de crédito imobiliário, confira aqui.

Passo #2: exigências da administradora

A função da administradora é checar a capacidade econômica e financeira do possível consorciado, e se ele tem condições de pagar pelo consórcio imobiliário até o fim.

No momento da assinatura do contrato geralmente é cobrada uma taxa e uma primeira mensalidade. Esses gastos iniciais podem ser verificados quando você conhecer a administradora.

Parcela bruta mensal

Cada consorciado do grupo tem o dever que fazer o pagamento mensal da sua cota para o fundo de investimento do grupo.

O valor das parcelas é calculado dividindo o valor total do crédito a ser obtido pelo número total de meses de duração do consórcio.

Custos do consórcio

Além da parcela mensal, igual para todos os membros do grupo, existem outras taxas que se somam para fechar o valor total mensal do consórcio imobiliário. São elas:

  • taxa de administração
  • fundo de reserva
  • seguro

Essas taxas são recursos extras para garantir que o grupo irá honrar seus compromissos. Uma fórmula geral para a definição das prestações é:

PM = FC + TA + FR + Seguro.

Prestação mensal (PM)

Fundo Comum (FC)

Taxa de administração (TA)

Percentual do fundo de reserva (FR)

Seguro

Valor final da parcela mensal: exemplo

Prazo de Duração do Plano: 60 meses

Valor do Bem ou Serviço: R$ 30.000,00

Periodicidade dos Pagamentos: mensal

Percentual de Fundo Comum Contratado: 100% (cobrança linear)

Taxa de Administração Total: 15%

Fundo de Reserva Total: 2%

Taxa Fundo Comum (FC):

100%

(FC – percentual contratado)

÷ 60 meses

(duração do grupo)

= 1,6667%

(percentual mensal de FC )

R$ 30.000,00

(valor do bem ou serviço)

x 1,6667%

(percentual mensal de FC)

= R$ 500,00

(valor mensal do FC)

Taxa de Administração (TA):

15%

(TA – percentual total contratado)

÷ 60 meses

(duração do grupo)

= 0,25%

(percentual mensal de TA )

R$ 30.000,00

(valor do bem ou serviço)

x 0,25%

(percentual mensal de TA)

= R$ 75,00

(valor mensal da TA)

Fundo de Reserva (FR):

2%

(FR – percentual contratado)

÷ 60 meses

(duração do grupo)

= 0,0333%

(percentual mensal de FR )

R$ 30.000,00

(valor do bem ou serviço)

x 0,0333%

(percentual mensal de FR )

= R$ 9,99

(valor mensal do FR)

Com todas as taxas calculadas acima, podemos fazer o cálculo do valor final da prestação mensal:

Valor do Bem ou Serviço: R$ 30.000,00

Fundo Comum mensal (1,6667%): R$     500,00
Taxa de Administração mensal (0,25): R$    75,00
Fundo de Reserva mensal (0,03333%): R$       9,99
Prestação do Mês = FC + TA + FR: R$     584,99

Obs.: No exemplo, não estão considerados prêmios de seguro.

Passo #3: Contemplação

Você já escolheu uma boa administradora e entrou em um consórcio imobiliário onde o valor das parcelas cabem direitinho no seu bolso. E agora?

É hora de participar das Assembleias Gerais Ordinárias, que são as reuniões em que ocorre a distribuição dos créditos aos participantes. Os contemplados são escolhidos por sorteio ou lance, que nada mais é do que a antecipação de prestações.

As regras para a realização do sorteio e do lance variam de acordo com o contrato assinado com a administradora. Geralmente, há a realização de um sorteio por mês.

Até o final do consórcio, todos os participantes do grupo serão contemplados. O valor do crédito recebido é reajustado pela inflação do período entre o início do consórcio e a data em que foi sorteado.

Passa #4: Compra do imóvel

Quando a contemplação acontece, o consorciado pode adquirir o imóvel que planeja imediatamente ou aguardar até o final do consórcio para usar o crédito.

Uma dica é que com o consórcio você ganha poder de compra à vista, podendo negociar descontos e muitas outras vantagens.

Entendeu como funciona o consórcio imobiliário? Sugerimos que você complete sua leitura com o nosso artigo “Como baixar o preço e negociar um imóvel que deseja comprar?”.

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