Teto para comprar imóvel com FGTS subiu para R$ 1,5 milhão de reais

Durante várias tentativas de estimular a construção civil, a mais recente que temos notícia é de que o governo alterou e flexibilizou as regras de empréstimo imobiliário dos bancos e aumentou o teto dos financiamentos que podem usar o Fundo de Garantia, famoso FGTS.

Será, com certeza, uma grande estratégia que promete injetar no mercado, cerca de R$ 80 bilhões em até seis anos. Para quem se interessou e está pretendendo comprar a casa própria, a medida passa a entrar em vigor a partir de janeiro de 2019.

Nesta terça feira, dia 31 de julho de 2018, durante a reunião do Conselho Monetário Nacional (CMN), a Caixa Econômica Federal também anunciou uma redução de juros para crédito imobiliário que seja direcionado a empresas. Juntamente, anunciou a decisão de aumentar o limite de uso do FGTS  para R$ 1,5 milhão.

A medida é anunciada em pleno ano de eleições presidenciais, e também a poucos meses de tal acontecimento. A justificativa para esse benefício é tentar movimentar e reanimar o setor da construção civil, que teve em seu Produto Interno Bruto (PIB) uma queda de 5% no ano passado, sendo que esta foi a maior queda dentre os setores do governo, segundo informações obtidas junto ao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)

A Causa dessa gigante perda se deu em relação a forte queda de crédito no setor. Também devemos elencar a baixa na mão de obra ocupada, que teve como reflexo a diminuição de mais de 30,1 mil vagas de empregos com carteira assinada no país. Fora isso, podemos citar uma perda de 4% nos financiamentos destinados a PF (pessoa físicas) no último ano.

Financiamento imobiliário destinados a empresas

Um número mais assustador ainda é o de financiamentos imobiliários destinados a empresas, que teve uma queda de 40%, segundo informações que foram fornecidas pelo Banco Central do país.

O Valor que entrará em vigor em Janeiro de 2019, de R$1,5 milhões, atualmente é de R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e DF (Distrito Federal). Nos demais Estados, o teto é de, apenas, R$ 800 mil. A partir de janeiro de 2019, o teto será regulado de forma generalizada para todos os Estados do país.

No ano passado, uma medida como esta foi imposta, porém, em caráter temporário. Ficou em vigor entre os meses de fevereiro a dezembro. Diferente desta, a nova decisão não terá limite de tempo para acabar.

Pontos a serem levados em consideração

Alguns pontos devem ser observados, como por exemplo, a taxa máxima de juros que devem ser aplicadas nos contratos que enquadram esse benefício, que é de 12% ao ano, apenas com atualização perante a taxa referencial (TR). Este sistema é responsável por regular a maior parte dos financiamentos do setor imobiliário no país e usa os recursos da poupança e, também, do FGTS.

Assim sendo, aderirá de forma automática a este sistema o comprador que acumulou, durante qualquer que seja o período, valores em seu FGTS. Anunciada na mesma reunião, outra mudança importante foi a flexibilização de uso dos bancos, dos valores e recursos obtidos da poupança em financiamentos imobiliários.

Atualmente, os bancos tem por obrigação destinar a quantia de 65% dos recursos da poupança para crédito imobiliário. E desta quantia, o percentual de 80%, necessariamente, precisam ser oriundos de financiamentos do SFH. Já com o novo sistema que entra em vigor no ano que vem, os 80% que hoje são obrigatórios, deixarão de ter essa modalidade. Então ficará a critério do banco decidir e implantar financiamentos desse tipo, bem como a quantia que achar necessário.

Nesta situação, caso não se opte pelo SFH, o limite máximo de taxas de juros  não precisará, obrigatoriamente, ser cumprido. As taxas serão livremente praticadas e exercidas pelos bancos, mesmo que os valores sejam diferente da TR, assim como os índices de preços. Sendo assim, o limite de R$ 1,5 milhão não precisará ser respeitado.

O diretor de regulação do Banco Central do país, Otávio Damaso, disse em entrevista que essa nova mecânica em exercício, não deve refletir em aumento das taxas finais nos contratos:

“Atualmente, quase todas as instituições já praticam taxas bem abaixo do que a TR mais 12%. O Cenário atual do mercado financeiro não dão índices que as taxas devam subir’’ 

Com as mudanças em vigor, pode-se dizer que  todos os valores se tornarão crédito imobiliário. Antes uma determinada parte dos valores era injetada em movimentações financeiras derivadas de crédito imobiliário, como as aplicações da Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e também os Certificados de Créditos Imobiliários (CRI).

A expectativa do setor

Outra figura importante deste cenário da construção também se manifestou sobre tais mudanças. O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), Sr José Carlos Martins, disse em sua última declaração:

“Definitivamente, no setor imobiliário, essa é a medida que mais vai contribuir e trazer recursos para o tal’’

Já José Carlos Martins, diretor da CBIC comentou:

“Esse crédito irá beneficiar muito os envolvidos no ramo da construção, pois é um valor muito mais barato do que outras modalidades de financiamento de recursos imobiliários que encontramos hoje no mercado como o CRI e o LCI, já citados aqui hoje’’

Mas não foi apenas o incentivo às operações de grandes valores que foram alteradas. As de menores valores também tiveram suas considerações e sofreram algumas pequenas modificações.

Em situações que as operações envolverem imóveis com valores máximos de até R$ 500 mil, os bancos poderão multiplicar o valor em questão em até 1,2 na hora que for contabilizar o valor no momento em que for remanejado para financiamentos habitacionais. Esse mecanismo permitirá aos bancos colocar em prática com mais facilidade os valores mínimos necessários que são obrigados a aplicar nas operações.