Como vender um imóvel financiado: saiba o que pode e o que não pode ser feito

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Imagine a seguinte situação: você comprou um imóvel, mas se arrependeu ou vai mudar de cidade e quer vendê-lo. Porém, você fez um financiamento e quer saber como vender um imóvel financiado.

Mas posso vender um imóvel financiado, você pode se perguntar, pois ainda existem parcelas a serem quitadas. A resposta é SIM. E quais são as possibilidades, o que pode e o que não pode ser feito neste tipo de transação?

Neste post, vamos explicar tudo sobre como vender um imóvel financiado dentro da lei e com segurança para você e seu comprador.

Como vender um imóvel financiado: tudo que você precisa saber

Existem duas possibilidades de vender um imóvel financiado: pagamento à vista ou com um novo financiamento.

Hoje, não existem barreiras para vender um apartamento financiado ou outro tipo de imóvel que ainda não foi 100% pago.

Seguindo todos os trâmites da lei, você como antigo proprietário, o comprador e o banco no qual o imóvel foi financiado não terão problemas.

O primeiro passo é definir com o comprador qual será a forma de pagamento escolhida. Como o processo, apesar de simples, tem detalhes burocráticos, buscar a ajuda de um advogado especialista na área ou corretor pode ajudar a fazer tudo certo.

Vamos detalhar cada um dos tipos de pagamento para que você possa avaliar a melhor maneira de vender seu imóvel financiado.

Para pagamento à vista

Nessa primeira opção para vender um imóvel financiado é o vendedor o responsável por quitar totalmente o financiamento existente com o banco.

Depois de receber o valor do comprador, será preciso percorrer as seguintes etapas:

  1. o proprietário avisa ao banco que vai quitar todo financiamento;
  2. o banco então realiza o cálculo do saldo devido com adição de juros e taxas e emite um boleto para pagamento;
  3. com o valor pago pelo comprador, o proprietário quita o boleto;
  4. após o pagamento ser processado, o banco faz a emissão de um termo de quitação. Dessa forma, o proprietário pode fazer a Alienação Fiduciária junto ao cartório de Registro de Imóveis;
  5. assim, o proprietário passa a ter pleno direito sobre o imóvel e está apto a registrar uma nova escritura pública de compra e venda, passando o bem ao comprador.

Nota: Um imóvel quando é comprado por meio de um financiamento recebe um agravante que é chamado de Alienação Fiduciária. Isso quer dizer que o credor é o banco que financiou o imóvel, ou seja, ele ainda não está no nome do comprador e sim da instituição financeira. Apenas após a quitação total do imóvel, o proprietário se torna oficialmente o dono.

Assim, o valor da venda deve ser negociado para que seja possível não só quitar o financiamento como ter lucro com o negócio.

Com um novo financiamento

Também é possível vender um imóvel financiado para um comprador que deseja fazer um novo financiamento como forma de pagamento.

Neste caso, o processo vai envolver o vendedor, o comprador e os bancos das duas partes (que podem ser os mesmos ou instituições financeiras diferentes). Os passos a serem seguidos são:  

  1. o proprietário avisa o banco que vai vender o imóvel;
  2. o banco do proprietário então calcula o saldo devedor com juros e taxas;
  3. em seguida, o banco faz um contrato de compra e venda entre o proprietário, comprador e o banco do comprador, que será o responsável pelo novo financiamento;
  4. o banco acrescenta uma cláusula ao contrato, avalizando a quitação do imóvel pelo proprietário;
  5. esse novo contrato precisa ser assinado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis;
  6. Assim, é possível da baixa no ato, registrar o novo financiamento e a nova Alienação Fiduciária.

É preciso apresentar ao banco a matrícula atualizada do imóvel para que o valor da venda seja liberado para o proprietário. Esse trâmite dura em média 30 dias.

Cuidados ao vender um imóvel financiado

Para que as duas partes tenham seus direitos resguardados nessa transação e ninguém haja de má fé, é aconselhado elaborar um documento de promessa de compra e venda.

Também é importante checar se tanto comprador quanto vendedor estão com a documentação em dia. Assim como o imóvel que não deve ter pendências fiscais ou judiciais.

Se você planeja vender um imóvel financiado, mantenha toda transação em dia e não deixe de quitar nenhuma parcela. A inadimplência pode causar problemas não só para a venda como também com o banco que pode reclamar o imóvel de volta, causando a perda do investimento.

Checklist para vender um imóvel

A pessoa que pretende vender um imóvel financiado, independente de ele estar financiado ou não, deve tomar os mesmos cuidados como:

  • Ter a garantia de que o comprador terá condições de pagar o preço combinado.
  • Combinar o valor a ser pago ao corretor de imóveis, caso a venda seja intermediada por uma imobiliária ou corretor autônomo.
  • Verificar quanto e se será preciso pagar Imposto de Renda sobre o ganho com a venda do imóvel.
  • Realizar a entrega das chaves ao comprador dentro do prazo combinado em contrato.
  • Checar se todas as contas do imóvel estão quitadas, especialmente IPTU, taxas de condomínio, água e energia elétrica.
  • Contratar um advogado ou profissional especializado experiente para elaboração do contrato de compra e venda. Assim, você garante que sejam especificados todos os detalhes da negociação (incluindo o financiamento, se houver), o estado e a conservação do imóvel.
  • Caso o imóvel vendido esteja financiado, verifique com antecedência o valor necessário para fazer a quitação do empréstimo e, assim, poder negociar um valor vantajoso que permita um bom lucro a ser recebido efetivamente pela venda.

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