Imposto de renda sobre venda de imóvel: como declarar e em quais casos há isenção

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Você entrou em contato com diversas imobiliárias da sua cidade para vender seu apartamento e, finalmente, depois de algum tempo recebe a notícia de um comprador interessado. A venda é fechada e o valor é exatamente o que você planejou lucrar. Mas aí vem uma dúvida: e o imposto de renda sobre a venda de imóvel? Como declarar? Tem isenção?

Esse é um tópico importante porque não declarar esse recebimento pode gerar dores de cabeça para você no futuro. E o que era bom, vira um prejuízo.

Continue lendo e saiba todos os detalhes sobre como declarar o imposto de renda sobre a venda de imóvel e os casos em que o contribuinte pode ter isenção.

Imposto de renda sobre a venda de imóvel: como declarar?

Se você fechou a venda de um imóvel, é obrigatório declará-lo no Imposto de Renda para que o seu lucro seja tributado pela Receita Federal.

Como declarar o lucro venda de um imóvel

Para pagar o imposto de renda sobre a venda de imóvel é preciso saber qual foi o ganho de capital, ou seja, o lucro obtido com a venda do bem.

Mas não necessário quebrar a cabeça com cálculos complexos. A Receita Federal mesmo tem um programa para que o contribuinte faz esse cálculo automaticamente.

O programa é chamado de Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap). Nele, o contribuinte irá informar:

  • tipo de transação (no caso, venda);
  • valores da transação;
  • forma de pagamento (à vista ou a prazo);
  • datas de aquisição e data da venda;
  • valor da alienação;
  • se houve benfeitorias.

Com esses dados, o software executará  automaticamente o cálculo do imposto pagar.

Aqui é importante guardar um detalhe: o imposto de renda sobre a venda de imóvel deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao fechamento da venda. Ou seja, é necessário declarar tanto no IR do ano seguinte ao da compra quanto no momento do fechamento.

E qual porcentagem incide sobre o imposto de renda sobre venda de imóvel?

Segundo a Lei 8.981/95, alterada pela Lei 13.259/16, para as pessoas físicas, o imposto vai da alíquota inicial de 15% podendo chegar até a 22,5% , conforme consta no artigo 21 abaixo:

Art. 21.  O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

Por exemplo, você tem um apartamento pelo qual pagou R$ 300 mil. Na revenda do imóvel você conseguiu R$ 500 mil. Então seu ganho de capital na transação foi de R$ 200 mil. O imposto de renda a pagar então será de R$ 30 mil (15% x R$ 200.000,00).

Critérios para isenção de imposto de renda sobre venda imóvel

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Para haver isenção do imposto de renda sobre a venda de imóvel é necessário atender a alguns critérios como:

Comprovação de melhoria na estrutura do imóvel

As benfeitorias (melhorias) na estrutura, como reformas e construções, elevam o valor do imóvel antes da venda. Dessa forma, o ganho de capital pode ser reduzido ou até mesmo isentar o proprietário do imposto.

Desapropriação de terra para reforma agrária

As indenizações recebidas de um imóvel rural (chamado também de terra nua) são consideradas como receita de atividade rural. Assim, não podem sofrer tributo como ganho de capital quando declaradas como despesas públicas no IR .

Imóvel comprado antes de 1969

A aquisição de bens antes de 1969 dispensa qualquer pagamento de imposto de renda sobre a venda de imóvel por ganho de capital.

Imóvel adquirido entre 1969 e 1988

O imposto de renda sobre a venda de imóvel para os bens adquiridos dentro deste intervalo diminui de forma progressiva.

Para os mais antigos de 1969, a redução é de 100% (como mencionado no tópico acima) e a cada ano o alíquota reduz 0,25%, chegando a 5% para os imóveis adquiridos no ano de 1988.

Venda de um único imóvel de até R$400 mil

O contribuintes que venderam apenas um imóvel nos últimos cinco anos têm isenção do imposto de renda sobre venda de imóvel.

Nesse critério se encaixam qualquer tipo de bem, em zona urbana ou rural, de aquisição individual, em comunhão ou condomínio.

O teto para o valor do imóvel é de R$400 mil, não sendo considerada a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a não ser em casos de definição em contrato.

Aquisição de outro imóvel em 180 dias

Em 2005, foi editada a Medida Provisória nº. 252/05 (conhecida como “MP do Bem”) que trouxe diversas vantagens fiscais, incentivos e isenções, logo convertida na Lei Federal nº. 11.196/05.

A lei é válida apenas para pessoa física e estabelece no artigo 39, a viabilidade de isenção do imposto de renda sobre a venda de imóvel para o vendedor de um bem, que no prazo de até 180 dias contados da celebração do contrato, utilizou o valor da venda para adquirir outro imóvel, conforme abaixo:

Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.

  • 1o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à 1a (primeira) operação.
  • 2o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
  • 3o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais.
  • 4o A inobservância das condições estabelecidas neste artigo importará em exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de: (…)
  • 5o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.

O processo parece complicado, mas com a ajuda do seu contador pessoal e/ou com a orientação da imobiliária que intermediou a venda do seu imóvel, você poderá declarar ou fazer o pedido de isenção do imposto de renda sobre venda de imóvel da forma certa.

Você pode ter uma ideia do valor a pagar fazendo calculando por quanto vender seu imóvel com a ajuda da nossa ferramenta de avaliação.

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