O que é e como saber o valor venal de um imóvel

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Saber o valor venal de um imóvel é importante, pois o índice intermedia as relações de compra e venda e garante que outros valores calculados a partir dele sejam justos.

E não é apenas o valor de venda do imóvel que se relaciona ao valor venal do imóvel. O cálculo de impostos relacionados a manutenção do bem também levam em conta este valor.

Neste post, vamos explicar o que é o valor venal de um imóvel, como ele é calculado, as variáveis que influenciam na obtenção desse índice e a influência do valor de mercado. Continue lendo!

O que é valor venal de um imóvel?

O valor venal é uma estimativa que o Poder Público faz sobre o preço de um determinado bem para compra e venda. Em resumo, é o valor que seria pago por um imóvel em uma negociação à vista, de acordo com a avaliação da prefeitura da cidade onde você mora.

O objetivo principal de saber o valor venal do imóvel é servir de base para o cálculo de alguns impostos e, em certos casos, emolumentos judiciais ou administrativos.

Para saber o valor venal do imóvel são utilizados critérios objetivos definidos por lei que variam segundo: o tempo, o lugar em que o bem se encontra, o seu gênero e a espécie.

Como saber o valor venal do imóvel: fórmula

Um dos impostos que usa o valor venal de um imóvel como base é o Imposto sobre Propriedade Territorial Urbana, nosso bom e velho IPTU.

Este é um imposto de nível municipal e a Prefeitura de posse do valores venais dos imóveis dos bairros da cidade pode definir quais bairros serão taxados com maior valor de IPTU, quais terão um valor menor e os bairros que ficarão isentos do pagamento do imposto.

A base foi estabelecida e firmada no Código Tributário Nacional:

“SEÇÃO II – Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU):

Art. 32. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

(…)

Art. 33. A base do cálculo do imposto é o valor venal do imóvel.

Parágrafo único. Na determinação da base de cálculo, não se considera o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou comodidade.”

Alguns fatores importantes são considerados na hora de calcular o valor venal de um imóvel como:

  • a função da área da edificação;
  • as características do imóvel (idade, posição, tipologia);
  • a sua utilização (residencial, comercial ou outra);
  • o seu respectivo valor unitário padrão (valor do metro quadrado dos imóveis no logradouro).

O valor unitário padrão não é atualizado com frequência em todos os municípios. Por isso, uma pessoa que constrói uma casa em uma determinada região e fica isenta, depois de anos, já com a casa aumentada, pode continuar sem receber a cobrança.

Isso porque o valor venal do imóvel permanece o mesmo na prefeitura. Mas atenção: a prefeitura pode cobrar o valor retroativo.

Então se você pretende vender, ou o contrário, for a pessoa a comprar um imóvel, peça a garantia de que o bem está regularizado e com o IPTU em dia.

A fórmula do valor venal de um imóvel

O cálculo do valor venal de um imóvel envolve algumas variáveis que são simplificadas na fórmula abaixo:

V = A x VR x I x P x TR

Onde cada item corresponde a:

V = valor venal do imóvel;

A = área da edificação;

VR = valor unitário padrão residencial, segundo conta na Planta de Valores do Município;

I = fator idade, aplicável em razão da idade do imóvel contada a partir do exercício seguinte ao da concessão do “habite-se”, da reconstrução ou da ocupação do imóvel se este não tiver “habite-se”;

P = fator posição, varia conforme a localização do imóvel em relação ao logradouro;

TR = fator tipologia residencial, de acordo com as características construtivas do imóvel, consideradas as suas reformas, acréscimos e modificações.

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Outros impostos baseados no valor venal

Como destacado na SEÇÃO III do Código Tributário Nacional, outro imposto conhecido nas transações de compra e venda também são estabelecidos a partir do valor venal. É o caso do Imposto sobre a Transmissão de Bens e Imóveis, o ITBI.

“SEÇÃO III – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos (ITBI)

Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros ou legatários.

(…)

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.”

A valor do ITBI varia de 2 a 3% do valor venal do imóvel. Daí a importância de ter o valor venal calculado primeiro para fazer o cálculo ITBI justo em relação ao imóvel adquirido.

Valor venal vs. Valor de mercado

O mercado imobiliário flutua junto com a economia. Tanto quem compra quanto quem vende – imobiliárias e corretoras – estão em busca do melhor negócio.

Por isso, muitas vezes uma venda é negociada acima do valor venal do imóvel, seja pela valorização do mesmo, a área que está, entre outros fatores.

Quem vende precisa estar atento as oportunidade para conseguir gerar bons negócios. Pois, muitas vezes um cliente não está disposto a pagar pelo valor venal do imóvel e aí entra todo o poder de negociação para que ambos os lados fiquem satisfeitos.

Já um bairro estratégico e com boa acessibilidade, fluxo de trânsito, privacidade, bons terrenos com possibilidade de ampliação podem valorizar um imóvel e ele ser negociado acima do valor venal do imóvel.

Seja através de uma imobiliária ou direto com o dono da propriedade, fique atento a detalhes como o valor venal de um imóvel para ter certeza de que está negociando sua compra pelo preço justo.

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Nossa equipe especializada e certificada está pronta para te ajudar em todas as etapas da negociação. Você também pode fazer uma avaliação do seu imóvel antes de se cadastrar.

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