Como funciona a venda de imóvel alugado: antes, durante e depois da compra

venda de imóvel alugado
EmCasa Imobiliária do Futuro

Há inúmeras situações de vendas diferentes no mercado imobiliário e uma das mais comuns e que mais trazem dúvidas é a venda de imóvel alugado. Se você é proprietário, já deve ter se perguntado: posso vender imóvel alugado?

Seja por qualquer que for o seu motivo, saiba que a venda de imóvel locado é possível. Apesar de alguns cuidados e regras existirem, este é um caminho que pode ser seguido sem que nenhum dos lados, seja ele proprietário ou inquilino, se sintam lesados.

Nós sabemos que muitas vezes a nossas vidas dão voltas que saem de nosso controle e são nesses momentos que temos de tomar as decisões mais importantes. Precisou de dinheiro e precisa vender seu imóvel rápido? Ou o proprietário está prestes a vender o imóvel em que você reside?

Venda de imóvel alugado

Neste artigo iremos tratar da venda de imóvel alugado e suas particularidades. Independente de você ser o proprietário ou o inquilino, iremos te dar todas as informações que você precisa saber para tomar as decisões certas no processo de venda de apartamento alugado.

Como funciona o processo de venda de imóvel alugado?

A venda de imóvel alugado deve ser tratada com um pouco mais de cautela pois você não está apenas lidando com os possíveis interessados mas também com o inquilino que reside em seu imóvel.

Os cuidados vão desde a atenção ao contrato entre as duas partes até a clareza e respeito a toda legislação que respalda toda a negociação de venda de apartamento alugado.

Direito de preferência na compra

Antes de qualquer coisa é importante observar que a preferência de compra é do locatário.

A preferência na compra do imóvel, seja ele residencial ou comercial, é um direito previsto no artigo 27 da Lei 8.245/91 conhecida como Lei do Inquilinato.

Cabe ressaltar que o proprietário do imóvel não é obrigado a vender o imóvel caso não queira. Porém caso escolha pela venda de imóvel locado, seu inquilino terá o direito de preferência em igualdade de condições à terceiros adquirentes.

Para que tal preferência na compra do imóvel ocorra, cabe ao proprietário do imóvel notificar o locatário de forma judicial, extrajudicial ou outro meio que comprove sua ciência.

Assim como diz a Lei do Inquilinato 8.245/91:

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Conforme a lei, o proprietário pode optar pela venda de imóvel locado a qualquer momento desde que dê o direito de preferência de adquirir o imóvel ao seu respectivo inquilino. É importante observar o contrato de locação para se prevenir de possíveis multas contratuais que possam estar envolvidas em uma eventual ruptura do mesmo.

Como funciona a notificação de preferência de compra?

O proprietário deve primeiramente informar ao inquilino sua intenção de venda. Deve-se obrigatoriamente informar as condições sob as quais irá ofertar seu imóvel, incluindo:

  • o valor;
  • condições de pagamento;
  • prazo, entre outros dados que forem pertinentes.

O locatário por sua vez, deve responder a notificação dentro de um prazo de 30 dias, informando sobre seu desejo em relação a compra do imóvel locado.

Caso o locatário não responda dentro do prazo legal de 30 dias, ele perderá seu direito de preferência na compra do imóvel, conforme diz a Lei do Inquilinato.

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

É importante salientar que, para evitar abusos, o inquilino poderá pedir indenização por perdas e danos caso o proprietário venha a desistir da venda. Por exemplo em casos em que o inquilino tenha saído de seu imóvel por conta da venda e o proprietário tenha retirado o imóvel em seguida.

Assim que a notificação de preferência de compra for respondida o proprietário poderá então negociar a venda de seu imóvel.

Independente da resposta, é importante que o proprietário envie também cartas informando propostas recebidas oficialmente. A fim de deixar claro os valores e condições a qual o imóvel está sendo vendido e só após resposta de seu locatário, efetivar a venda. Dessa forma você evitará problemas.

Caso o proprietário de um imóvel deixe de dar o direito à preferência ao seu locatário, ou seja, o locador vendeu o imóvel sem notificar sua intenção, o locatário poderá pleitear judicialmente seu direito em um prazo de até 6 meses a contar do registro de aquisição do imóvel por terceiro.

Como são realizadas as visitas para a venda de imóvel alugado?

Uma vez que o inquilino tenha sido notificado da decisão de venda por parte do proprietário, ele deve permitir a visita de pretendentes à compra do imóvel, desde que previamente acordado e agendado o dia e a hora das visitas.

O inquilino não poderá criar nenhum tipo de empecilho que venha a atrapalhar a venda do imóvel, sob pena de caracterizar infração legal e contratual, resultando até mesmo em ação de despejo ou multas.

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Quais são os prazos para desocupação?

A partir do momento que o inquilino abre mão de seu direito de preferência de compra, ele não necessariamente deve sair do imóvel.

Enquanto o imóvel estiver a venda é direito do locatário seguir normalmente seu contrato de locação, não havendo nenhum outro prazo que o faça sair do imóvel enquanto não seja concluída a venda.

O prazo poderá ocorrer no momento em que a venda do imóvel for concluída e este comprador notificar o inquilino. No momento em que o novo proprietário assume o direito pelo imóvel ele terá duas decisões:

  • Deixar o inquilino no imóvel e fazer um novo contrato de locação
  • Pedir o encerramento do contrato de locação

Caso o novo adquirente não tenha o interesse em continuar com a locação, o inquilino terá o prazo de 90 dias para desocupação. Conforme a Lei do Inquilinato.

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

A venda de imóvel alugado, e todo o processo que isso envolve, é apenas um dos fatores que devem ser observados por proprietários que desejam repassar o imóvel. Existem mais de 12 certidões que podem estar envolvidas em uma compra e venda de apartamento.

Tudo isso pode ser bastante confuso, por isso, a indicação é que você busque por uma assessoria imobiliária especializada ao vender seu imóvel. A EmCasa oferece consultoria e realiza todos os processos burocráticos, contratos e documentação de venda de imóvel. Além disso, temos suporte para o financiamento do seu imóvel e retirada de FGTS.

Então, se você quer vender seu apartamento, a EmCasa é uma imobiliária digital que simplifica o processo de venda de imóveis. Nossa equipe especializada e certificada está pronta para te ajudar em todas as etapas da negociação.

 

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